不動産抵当証券担保券とは何か？

不動産抵当証券担保債券（CMO）とは、担保のプールを含み、それらを投資として販売する不動産担保証券の一種を指します。満期とリスクレベル別に整理されたCMOは、借り手がこれらの証券担保として担保を返済する際に、キャッシュフローを受け取ります。次にCMOは、事前決定されたルールと合意に基づき、元本と利息の支払いを投資家に割り当てます。

1983年にソロモン・ブラザーズとファースト・ボストンにより、最初に発行されたCMOは複雑且つ多くの異なる住宅ローンが含まれていました。多くの理由から投資家は、住宅ローン自体の健全性よりも、CMOが提供する収入源に焦点を当てる傾向がありました。その結果、多くの投資家は、サブプライムローンや変動金利型住宅抵当証券、申請プロセス中に収入が確認されなかった借り手が所有する住宅ローン、及びデフォルトのリスクが高い、その他の高リスクの住宅ローンでいっぱいのCMOを購入しました。

ECLの使用は、2007年から2008年の金融危機の誘発要因として批判されてきました。住宅価格の上昇によって、住宅ローンは安全な投資のように見え、投資家はCMOやその他のMBSを購入するようになりました。それでも市場及び経済状況は、金融モデルが正確に予測する事ができなかった差し押さえ、及び、支払いリスクの増加につながりました。世界的金融危機の影響によって、不動産担保証券の規制が強化されました。 2016年12月にSECとFINRAは、不動産抵当証券担保債券を含む対象代理店取引の証拠金要件を設定することによって、これらの証券リスクを軽減する新規則を導入しました。

不動産抵当証券担保券の理解

担保付住宅ローンの債務はリスクプロファイル毎に編成された、幾つかのトランシェまたは住宅ローンのグループで構成されています。通常トランシェは、様々な元本残高、金利、満期、及びデフォルト率を持っており、複雑な金融商品を表しています。担保付住宅ローンの債務は、金利変化や差し押さえ率、借り換え率、不動産売却率などの経済状況の変化に敏感です。トランシェ毎に満期日とサイズが異なっており、月額クーポンで債券が発行されます。このクーポンは、元本と利息の毎月支払いを提供しています。

説明をするために、写真のメカニズムを見ていきましょう。銀行がアパートに1億ドルの住宅ローンを発行し、その直後、同金額のCMOを発行したとします。債券プールはオークションにかけられます。投資家は債券購入をすることによって、低リスクの可能性がある長期保証収入を受け取ります。銀行は、投資家から受け取ったお金を使い、新たなローンを発行します。住宅ローンの利息一部は、クーポン収入の支払いに使われており、残りは銀行の利益となります。

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CMO vs. CDO

CMOと同様、債務担保証券（CDO）は一緒にプールされ、投資手段として販売されるローンのグループで構成されます。しかしながら、CMOには住宅ローンしか含まれていませんが、CDOには自動車ローンやカードローン、商業ローン、住宅ローンなどの様々なローンがあります。 CDOとCMOはどちらも、世界的金融危機の直前である2007年にピークへ到達し、その後にその価値は急落しました。例えば2007年のピーク時には、CDO市場は1.3兆ドルの価値がありました。参考程度ですが、2013年には既に8億5000万ドルの費用がかかっていました。

CMO vs. MBS

不動産担保証券（MBS）は、住宅ローンのパッケージを含んだ投資商品です。不動産担保証券を提供する組織は、銀行や金融機関から、これらのローンを購入します。

借り手が住宅ローンを返済した時に、MBSは現金を受け取ります。 MBSの投資家は、特定スケジュールに従い、支払いを受け取ります。投資家の収入は、MBS内ローンに対して行われた利息及び元本の支払いに関し、投資家とMBS提供エンティティー間で合意された割合に基づいています。

CMOはMBSの一種です。 CMOが従来のMBSと異なる点としては、CMOの住宅ローンがリスクと満期に基づき、カテゴリー又はトランシェに分類されることです。

CMOによるリスクレベルの重要性

不動産抵当証券担保券に関して、リスクレベルを決定することが重要です。

CMOはリスクにより、トランシェにグループ化されることが多いので、CMOに注意する事が重要となります。 CMOは住宅ローンにリンクされているので、借り手の信用格付けや毎月債務額などの一部トランシェが低リスクと見なされる理由は幾つかあります。

それとは逆に、高リスクのトランシェには信用度が高く、差し押さえ率と高金利の借り手が含まれます。低リスクほど支払いは少なくなる可能性がありますが、合計で返金される可能性が高くなります。繰り返しとはなりますが、それは投資家がインベストメント・ビークルへ具体的に何を求めているかということです。短期的に更に稼げるという意味であれば、投資家はリスクを冒すのをいとわないかもしれません。

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2022-03-25 ・更新

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